Cuando se compra una propiedad en verde o en blanco, es habitual que los contratos de promesa de compraventa contemplen la posibilidad de introducir modificaciones al proyecto durante su ejecución.
Esto tiene una explicación razonable. Una construcción puede requerir ajustes técnicos, modificaciones exigidas por la autoridad o cambios derivados de circunstancias que surjan durante el desarrollo de las obras.
El problema aparece cuando el contrato permite que la inmobiliaria introduzca modificaciones según su propia conveniencia, obligando al comprador a aceptarlas anticipadamente.
¿Qué han dicho los tribunales?
En una reciente sentencia de 13 de octubre de 2026, la Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la nulidad de una cláusula contenida en cuatro contratos de promesa de compraventa que facultaba a la inmobiliaria para modificar unilateralmente los planos y especificaciones técnicas del proyecto.
La estipulación contemplaba, entre otras hipótesis, modificaciones que, a juicio de la propia inmobiliaria, resultaran necesarias o convenientes.
La Corte distinguió entre aquellas modificaciones que obedecen a causas objetivas, como las exigencias de la autoridad, y aquellas cuya procedencia queda entregada exclusivamente al criterio del proveedor.
Estimó que la cláusula era abusiva porque permitía alterar unilateralmente elementos esenciales de lo prometido y obligaba al comprador a aceptar una propiedad cuyas características finales podían quedar determinadas por la inmobiliaria, configurándose las hipótesis previstas en el artículo 16 letras a) y g) de la Ley N° 19.496.
¿Qué ocurre si la cláusula es declarada nula?
Otro aspecto interesante del fallo es que la Corte precisó que la nulidad de una cláusula abusiva no supone necesariamente la nulidad de todo el contrato.
En este caso, las promesas de compraventa conservaron su vigencia y la Corte revocó la restitución de las sumas pagadas a título de pie que había ordenado el tribunal de primera instancia.
En consecuencia, el comprador no quedó obligado por las cláusulas declaradas nulas, pero tampoco liberado automáticamente de las obligaciones que había contraído mediante las respectivas promesas.
La distinción es importante: una cosa es admitir que un proyecto inmobiliario pueda experimentar modificaciones justificadas durante su ejecución y otra, muy distinta, que el comprador deba aceptar anticipadamente cualquier cambio que la inmobiliaria decida introducir.
Referencia: Corte de Apelaciones de Santiago, sentencia de 13 de octubre de 2026, Rol Policía Local N° 2930-2026.